L’alliance parfaite entre patrimoine d’exception et art de vivre charentais
Investir avec le dispositif Denormandie
Appartements T1 bis
à partir de (1)
Appartements T2
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Appartements T3
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Appartement T4 duplex
à partir de (4)
Au cœur de Cognac : une adresse d’exception dans le prestigieux quartier Saint-Martin
Une réhabilitation d'exception au cœur du quartier Saint-Martin
Les logements de la résidence ALBA préservent le charme et l'authenticité d'un patrimoine charentais en pierre de taille, sublimé par une rénovation respectueuse de l'âme des lieux.
16 appartements du T1 au T4 duplex, pour chaque style de vie
Chaque appartement bénéficie d'une isolation thermique et phonique avancée, garantissant une réduction des nuisances sonores et une consommation énergétique optimisée. De plus, les espaces lumineux et les équipements modernes assurent
un confort optimal au quotidien.
Des dispositifs fiscaux avantageux pour optimiser votre investissement !
En choisissant un appartement ALBA dans le quartier Saint-Martin de Cognac, vous profitez du dispositif fiscal attractif Denormandie afin de bénéficier d'une réduction d'impôt significative sur cette réhabilitation d'exception.
Un emplacement privilégié au cœur du quartier Saint-Martin
Située dans l'un des secteurs les plus recherchés de Cognac, ALBA offre un cadre de vie élégant à seulement quelques minutes à pied du centre historique et des célèbres maisons de négoce.
Élégance et bien-être : l'alliance entre patrimoine et confort
Saint-Martin : un écrin patrimonial préservé au cœur de Cognac
Cognac : Joyau Architectural et Capitale Mondiale du Spiritueux en Charente
Située au cœur de la Charente, la ville de Cognac séduit par son riche patrimoine historique et son rayonnement international. Mondialement célèbre pour son eau-de-vie éponyme, cette cité de 19 000 habitants abrite les prestigieuses maisons Hennessy, Martell, Rémy Martin et Courvoisier qui exportent pour plus de 3 milliards d’euros chaque année. Son centre historique aux ruelles pavées et ses quais bordant la Charente offrent un cadre de vie exceptionnel, entre hôtels particuliers et architecture charentaise en pierre blonde. Cognac attire plus de 200 000 visiteurs annuels venus découvrir son patrimoine œnologique, son Château des Valois (lieu de naissance de François 1er) et son ambiance culturelle dynamique avec le festival Blues Passions. La ville bénéficie d’une localisation stratégique à 1h30 de Bordeaux et du littoral atlantique, desservie par un réseau de transports efficace. Avec un marché immobilier attractif affichant un taux de vacance locative inférieur à 6% et un rendement moyen de 5-6%, Cognac représente une opportunité d’investissement privilégiée dans une cité où l’art de vivre charentais s’exprime pleinement.
Quartier Saint-Martin à Cognac : écrin résidentiel d'exception au cœur du patrimoine Charentais
Le quartier Saint-Martin représente l’un des secteurs les plus prisés de Cognac, reconnu pour son élégance architecturale et son ambiance résidentielle préservée. Situé à quelques minutes à pied du centre historique, ce secteur privilégié séduit par ses demeures de caractère en pierre calcaire blonde et ses espaces verts soigneusement entretenus. La rue Aristide Briand, artère emblématique du quartier, accueille des édifices patrimoniaux remarquables, dont l’ancienne école du Centre et l’église Saint-Léger, monument historique classé depuis 1883. Saint-Martin se distingue par son équilibre parfait entre tranquillité résidentielle et proximité immédiate des commodités essentielles : commerces de proximité, établissements scolaires réputés et services de santé. Les résidents bénéficient d’un accès privilégié aux berges de la Charente pour des promenades bucoliques, ainsi qu’aux infrastructures culturelles et commerciales du centre-ville. Ce quartier historique en pleine valorisation combine le charme authentique du patrimoine charentais avec une qualité de vie exceptionnelle, offrant aux investisseurs un potentiel d’appréciation significatif dans un secteur dont l’attractivité ne cesse de s’affirmer.
Résidence Alba : une adresse prestigieuse au 92 rue Aristide Briand à Cognac
Idéalement située au 92 rue Aristide Briand à Cognac (16100), la résidence Alba bénéficie d’un emplacement stratégique au cœur du quartier Saint-Martin, l’un des secteurs les plus recherchés de la ville. Cette adresse privilégiée combine accessibilité optimale et environnement résidentiel d’exception, à seulement 400 mètres de l’emblématique église Saint-Léger, monument historique classé. La résidence profite d’une proximité immédiate avec les commerces essentiels facilite le quotidien de ses résidents. Les établissements scolaires de qualité se trouvent à quelques minutes à pied. Côté loisirs et culture, Alba se situe à distance piétonne du centre historique (500 mètres), des maisons de négoce prestigieuses et du Parc François 1er (900 mètres). La gare SNCF, accessible en 15 minutes de marche, assure des liaisons régulières vers Angoulême, offrant des correspondances TGV vers Paris et Bordeaux. Cette situation exceptionnelle au sein d’un quartier patrimonial préservé garantit aux résidents un cadre de vie alliant sérénité résidentielle, richesse culturelle et praticité quotidienne.
Cognac : Joyau Architectural et Capitale Mondiale du Spiritueux en Charente
Située au cœur de la Charente, la ville de Cognac séduit par son riche patrimoine historique et son rayonnement international. Mondialement célèbre pour son eau-de-vie éponyme, cette cité de 19 000 habitants abrite les prestigieuses maisons Hennessy, Martell, Rémy Martin et Courvoisier qui exportent pour plus de 3 milliards d’euros chaque année. Son centre historique aux ruelles pavées et ses quais bordant la Charente offrent un cadre de vie exceptionnel, entre hôtels particuliers et architecture charentaise en pierre blonde. Cognac attire plus de 200 000 visiteurs annuels venus découvrir son patrimoine œnologique, son Château des Valois (lieu de naissance de François 1er) et son ambiance culturelle dynamique avec le festival Blues Passions. La ville bénéficie d’une localisation stratégique à 1h30 de Bordeaux et du littoral atlantique, desservie par un réseau de transports efficace. Avec un marché immobilier attractif affichant un taux de vacance locative inférieur à 6% et un rendement moyen de 5-6%, Cognac représente une opportunité d’investissement privilégiée dans une cité où l’art de vivre charentais s’exprime pleinement.
Quartier Saint-Martin à Cognac : écrin résidentiel d'exception au cœur du patrimoine Charentais
Le quartier Saint-Martin représente l’un des secteurs les plus prisés de Cognac, reconnu pour son élégance architecturale et son ambiance résidentielle préservée. Situé à quelques minutes à pied du centre historique, ce secteur privilégié séduit par ses demeures de caractère en pierre calcaire blonde et ses espaces verts soigneusement entretenus. La rue Aristide Briand, artère emblématique du quartier, accueille des édifices patrimoniaux remarquables, dont l’ancienne école du Centre et l’église Saint-Léger, monument historique classé depuis 1883. Saint-Martin se distingue par son équilibre parfait entre tranquillité résidentielle et proximité immédiate des commodités essentielles : commerces de proximité, établissements scolaires réputés et services de santé. Les résidents bénéficient d’un accès privilégié aux berges de la Charente pour des promenades bucoliques, ainsi qu’aux infrastructures culturelles et commerciales du centre-ville. Ce quartier historique en pleine valorisation combine le charme authentique du patrimoine charentais avec une qualité de vie exceptionnelle, offrant aux investisseurs un potentiel d’appréciation significatif dans un secteur dont l’attractivité ne cesse de s’affirmer.
Résidence Alba : une adresse prestigieuse au 92 rue Aristide Briand à Cognac
Idéalement située au 92 rue Aristide Briand à Cognac (16100), la résidence Alba bénéficie d’un emplacement stratégique au cœur du quartier Saint-Martin, l’un des secteurs les plus recherchés de la ville. Cette adresse privilégiée combine accessibilité optimale et environnement résidentiel d’exception, à seulement 400 mètres de l’emblématique église Saint-Léger, monument historique classé. La résidence profite d’une proximité immédiate avec les commerces essentiels facilite le quotidien de ses résidents. Les établissements scolaires de qualité se trouvent à quelques minutes à pied. Côté loisirs et culture, Alba se situe à distance piétonne du centre historique (500 mètres), des maisons de négoce prestigieuses et du Parc François 1er (900 mètres). La gare SNCF, accessible en 15 minutes de marche, assure des liaisons régulières vers Angoulême, offrant des correspondances TGV vers Paris et Bordeaux. Cette situation exceptionnelle au sein d’un quartier patrimonial préservé garantit aux résidents un cadre de vie alliant sérénité résidentielle, richesse culturelle et praticité quotidienne.
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Des appartements réhabilités avec passion du T1 au T4 duplex
↑ Vue de la cours de la résidence Alba
↑ Vue intérieure d'un appartement de la résidence Alba
↑ Plan de masse de la résidence Alba
Les prix de nos 16 appartements d'exception du T1 au T4 duplex avec espaces extérieurs privatifs
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Une architecture d’exception au service du bien-être
Un accompagnement d'excellence pour votre acquisition à la résidence ALBA
Notre équipe de conseillers patrimoniaux vous accompagne dans toutes les étapes de votre projet, depuis la sélection de l'appartement qui correspond parfaitement à vos attentes jusqu'à la remise des clés. Experts en réhabilitation de bâtiments de caractère, nous vous proposons un conseil sur-mesure pour optimiser votre investissement, notamment sur les dispositifs fiscaux avantageux liés aux biens patrimoniaux (Denormandie, déficit foncier). Nous vous facilitons également les démarches administratives et bancaires grâce à notre réseau de...
Des espaces extérieurs privilégiés pour savourer l'art de vivre charentais
La résidence Alba offre à ses résidents des espaces extérieurs soigneusement aménagés, véritables extensions de leur lieu de vie. Au cœur du projet, la cour intérieure paysagée constitue un havre de paix, où la végétation minutieusement sélectionnée crée une atmosphère apaisante propice à la détente. Les structures pour plantes grimpantes habillent délicatement les façades en pierre, apportant une dimension naturelle qui évolue au fil des saisons. Certains appartements bénéficient d'espaces privatifs extérieurs, permettant de profiter pl...
Un investissement patrimonial éligible au dispositif Denormandie
La résidence Alba constitue une opportunité d'investissement rare. Cette réhabilitation exemplaire bénéficie du dispositif fiscal Denormandie, offrant aux investisseurs une réduction d'impôt substantielle sur le montant de l'acquisition, en contrepartie d'un engagement de location sur plusieurs années. Cognac présente un marché locatif particulièrement dynamique, avec un taux de vacance parmi les plus bas de la région et un rendement locatif attractif, soutenu par les professionnels du secteur vitivinicole et les étudiants des écoles spé...
Un accompagnement personnalisé pour concrétiser votre projet patrimonial
Investir avec le dispositif Denormandie
Le Denormandie expliqué
Ce dispositif fiscal permet aux investisseurs en immobilier ancien à rénover de bénéficier d'une réduction d'impôt significative. Particulièrement avantageux pour les contribuables souhaitant investir dans des villes moyennes comme Cognac, il combine optimisation fiscale et valorisation du patrimoine charentais.
Principe de fonctionnement
Le Denormandie offre une réduction d'impôt proportionnelle au montant investi, pouvant atteindre 12%, 18% ou 21% selon la durée d'engagement locatif (respectivement 6, 9 ou 12 ans). Cette réduction s'applique directement sur l'impôt dû, dans la limite de 300 000€ d'investissement.
Conditions d'éligibilité des travaux
Le dispositif exige que les travaux représentent au moins 25% du coût total de l'opération et incluent :
- La rénovation énergétique du logement
- La modernisation des équipements
- L'amélioration des performances thermiques
- La réhabilitation des parties communes
La résidence Alba, avec sa réhabilitation complète, répond parfaitement à ces critères d'éligibilité.
Critères d'application
- Engagement de location à des locataires sous conditions de ressources
- Respect de plafonds de loyers modérés, adaptés à la zone géographique
- Logement situé dans l'une des villes du programme "Action Cœur de Ville" comme Cognac
- Rénovation permettant une amélioration de la performance énergétique
Avantages complémentaires
À la réduction d'impôt s'ajoutent d'autres avantages comme l'amortissement du bien et la déduction des charges, optimisant encore la rentabilité de l'investissement.
Stratégie patrimoniale avec le Denormandie
- Économie fiscale substantielle, répartie sur la durée de l'engagement locatif
- Acquisition d'un bien patrimonial de caractère dans une ville dynamique
- Contribution à la revitalisation du centre-ville de Cognac
- Double bénéfice : réduction immédiate d'impôt et plus-value potentielle à terme
Toutes vos questions/réponses dans notre FAQ
Le dispositif Denormandie, instauré par la loi de finances 2019 et nommé d'après l'ancien ministre du Logement Julien Denormandie, constitue une extension du dispositif Pinel aux zones de revitalisation des centres-villes. Cette incitation fiscale s'adresse spécifiquement aux investisseurs qui acquièrent un bien immobilier ancien nécessitant des travaux de rénovation dans certaines villes moyennes. Le mécanisme offre une réduction d'impôt calculée sur le montant total de l'opération (achat + travaux, plafonné à 300 000€), dont le pourcentage varie selon la durée d'engagement locatif choisie. L'objectif principal est double : permettre aux contribuables de réduire leur fiscalité tout en contribuant à la réhabilitation du parc immobilier ancien dans des villes qui ont besoin de redynamisation urbaine et économique.
Les villes éligibles au dispositif Denormandie comprennent les communes participant au programme national "Action Cœur de Ville" (plus de 220 villes moyennes à travers la France) ainsi que celles ayant signé une convention d'Opération de Revitalisation du Territoire (ORT). Cognac fait effectivement partie des villes bénéficiaires, ce qui permet aux investissements dans la résidence Alba de profiter pleinement de cet avantage fiscal. Pour vérifier l'éligibilité d'une commune, les investisseurs peuvent consulter la liste officielle sur le site du Ministère de la Cohésion des territoires ou contacter directement la mairie de la ville concernée. Cette répartition géographique ciblée vise à concentrer les efforts de rénovation urbaine dans des zones où le besoin de revitalisation est particulièrement important, tout en offrant aux investisseurs des opportunités dans des marchés immobiliers à fort potentiel de développement.
La réduction d'impôt Denormandie s'applique sur le coût total de l'opération (prix d'acquisition du logement + montant des travaux de rénovation), dans la limite d'un plafond de 300 000€ et de 5 500€/m². Son taux varie selon la durée d'engagement locatif : 12% pour une location de 6 ans (soit jusqu'à 36 000€ d'économie d'impôt), 18% pour 9 ans (jusqu'à 54 000€) ou 21% pour 12 ans (jusqu'à 63 000€). Cette réduction est répartie de manière égale sur toute la durée de l'engagement : 2% par an pendant 6 ans, 2% par an pendant 9 ans ou 2% pendant 9 ans puis 1% pendant 3 ans pour un engagement de 12 ans. À noter que cette réduction s'applique directement sur le montant de l'impôt dû et non sur le revenu imposable, ce qui en fait un levier fiscal particulièrement puissant, notamment pour les contribuables fortement imposés.
Les travaux éligibles au dispositif Denormandie doivent représenter au minimum 25% du coût total de l'opération (soit 33,33% du prix d'achat) et peuvent inclure plusieurs catégories d'interventions : amélioration de la performance énergétique globale du logement, modernisation des équipements (plomberie, électricité, sanitaires, chauffage), création ou restructuration de surfaces habitables, rénovation complète des pièces d'eau, isolation thermique et phonique, ou encore remplacement des menuiseries. Dans le cas de la résidence Alba à Cognac, la réhabilitation complète intègre des travaux sur les façades en pierre de taille, la réfection des toitures (tuiles, ardoises, zinc), l'installation de menuiseries bois sur mesure et la création d'espaces extérieurs paysagés, répondant amplement aux exigences du dispositif. Un certificat de conformité délivré par un professionnel attestera de la nature et du montant des travaux réalisés, pièce essentielle à conserver pour justifier de l'éligibilité au dispositif en cas de contrôle fiscal.
Pour bénéficier du dispositif Denormandie, le logement doit être loué en tant que résidence principale à un locataire respectant des plafonds de ressources définis annuellement, pour une durée minimale correspondant à l'engagement fiscal choisi (6, 9 ou 12 ans). Le loyer mensuel est également plafonné selon la zone géographique du bien (A, B1, B2 ou C). Cognac étant classée en zone B2, le plafond de loyer mensuel en 2025 s'établit à environ 8,92€/m² (surface habitable, hors charges), modulé par un coefficient multiplicateur pour les petites surfaces. Cette contrainte modérée reste compatible avec les loyers du marché local, permettant aux investisseurs de la résidence Alba de concilier optimisation fiscale et rentabilité locative attractive. L'investisseur doit également s'engager à respecter des normes de décence du logement et ne peut pas louer le bien à un membre de son foyer fiscal, ascendant ou descendant, assurant ainsi que le dispositif remplit bien sa mission sociale de mise à disposition de logements de qualité.
Le dispositif Denormandie n'est pas cumulable sur un même logement avec d'autres avantages fiscaux de même nature comme le Pinel, le Malraux ou le Monument Historique. Cependant, il peut se combiner judicieusement avec certaines aides à la rénovation telles que MaPrimeRénov', les aides de l'ANAH (Agence Nationale de l'Habitat), les subventions locales pour la rénovation énergétique ou encore les TVA à taux réduit pour certains travaux. Pour un investissement dans la résidence Alba à Cognac, les investisseurs peuvent également envisager de compléter le Denormandie avec des stratégies d'optimisation comme le régime réel d'imposition des revenus fonciers ou l'amortissement comptable en cas de détention via une société à l'IS. Il est recommandé de consulter un expert en gestion de patrimoine pour construire une stratégie d'investissement personnalisée qui maximise les avantages fiscaux tout en respectant la réglementation en vigueur et les objectifs patrimoniaux spécifiques de chaque investisseur.
Le dispositif Denormandie, initialement prévu jusqu'à fin 2021, a bénéficié de plusieurs extensions successives et est actuellement prolongé jusqu'au 31 décembre 2025 selon la loi de finances en vigueur. Cette stabilité témoigne de son efficacité dans la redynamisation des centres-villes moyens et de la volonté politique de soutenir la rénovation du parc immobilier ancien. Les perspectives d'évolution pour les années suivantes restent favorables, compte tenu des enjeux croissants de rénovation énergétique et de revitalisation urbaine. Toutefois, comme pour tout dispositif fiscal, des ajustements pourraient intervenir concernant les taux de réduction, les zones éligibles ou les critères de performance énergétique. Pour les investisseurs intéressés par la résidence Alba à Cognac, il est donc stratégiquement avantageux de se positionner dès maintenant pour bénéficier des conditions actuelles optimales, tout en s'assurant d'une qualité intrinsèque du bien qui préservera la rentabilité de l'investissement indépendamment des évolutions législatives futures.
La rentabilité d'un investissement Denormandie à Cognac résulte d'une analyse multifactorielle incluant plusieurs composantes : la réduction d'impôt obtenue (12%, 18% ou 21% du montant total investi), les revenus locatifs perçus (environ 5-6% bruts à Cognac, avec un taux de vacance particulièrement faible), les charges déductibles (entretien, gestion, taxe foncière, assurances), la fiscalité applicable aux revenus fonciers, le coût du financement si emprunt (avec des taux d'intérêt déductibles des revenus fonciers), et enfin la valorisation potentielle du bien à terme (particulièrement favorable dans le quartier Saint-Martin en pleine valorisation). Pour un bien dans la résidence Alba, il convient également de considérer la qualité exceptionnelle de la réhabilitation qui garantit une pérennité du bâti et minimise les frais d'entretien futurs. Un calcul complet intègre aussi le différentiel de fiscalité sur les plus-values en cas de revente après la période d'engagement, ainsi que les éventuels avantages en termes de transmission patrimoniale. La rentabilité globale nette, comprenant tous ces éléments, peut ainsi atteindre 7 à 9% annuels pour un investissement bien structuré à Cognac, ce qui place le Denormandie parmi les dispositifs d'investissement immobilier les plus performants dans le contexte actuel.
Les travaux réalisés dans le cadre du dispositif Denormandie doivent satisfaire à l'une des deux conditions suivantes en matière de performance énergétique : soit permettre une amélioration de la performance énergétique globale du logement d'au moins 30% (20% en habitat collectif), soit réaliser au moins deux types de travaux parmi l'isolation des combles, des murs, des fenêtres, le changement de chaudière ou de système de production d'eau chaude. Depuis 2023, les logements doivent également atteindre après travaux une étiquette énergétique minimale E, D ou C selon l'étiquette de départ, conformément aux objectifs de la loi Climat et Résilience. La résidence Alba à Cognac répond amplement à ces exigences grâce à une réhabilitation complète intégrant isolation de qualité, menuiseries bois performantes, systèmes de chauffage et de ventilation modernes et matériaux nobles durables. Un diagnostic de performance énergétique (DPE) sera réalisé après travaux pour attester officiellement de cette amélioration, garantissant ainsi la conformité au dispositif Denormandie tout en offrant aux futurs locataires un confort thermique optimal et des charges énergétiques maîtrisées.
L'acquisition d'un bien éligible au dispositif Denormandie peut effectivement se réaliser sous différentes formes juridiques : en nom propre, en indivision ou via une Société Civile Immobilière (SCI) non soumise à l'impôt sur les sociétés. Dans chaque cas, la réduction d'impôt est accordée proportionnellement aux droits détenus par chaque contribuable dans le bien. La SCI offre plusieurs avantages pour un investissement dans la résidence Alba à Cognac : flexibilité dans la répartition des parts entre associés (facilitant les transmissions familiales), limitation des blocages décisionnels grâce à des statuts bien rédigés (contrairement à l'indivision), et possibilité d'intégration progressive de nouveaux associés. L'indivision peut quant à elle être privilégiée pour sa simplicité administrative dans le cadre d'un projet entre époux ou partenaires de PACS. Le choix de la structure dépendra donc des objectifs patrimoniaux spécifiques (transmission, optimisation fiscale, protection du conjoint) et de la composition du foyer fiscal de l'investisseur. Dans tous les cas, une consultation préalable avec un notaire et un conseiller en gestion de patrimoine permettra d'identifier la structure la plus adaptée pour optimiser l'investissement Denormandie à Cognac, en tenant compte des situations personnelles et professionnelles des investisseurs.
Prix, disponibilités, plans des lots, conseils fiscaux : notre équipe est là pour répondre à vos demandes. N’hésitez plus !
(1) : Lot A04 bis / (2) : Lot A02 / (3) : Lot 301 / (4) : Lot C02
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